Mutui casa, Bankitalia fotografa dieci anni di cambiamenti nel credito
Mutui casa in Italia la Banca d’Italia svela come sono cambiati prestiti giovani e tassi negli ultimi dieci anni
Uno studio pubblicato oggi dalla Banca d’Italia analizza il mercato dei mutui dal 2015 al 2025. Finanziamenti medi da 156.000 euro, più giovani tra i nuovi mutuatari e una crescente attenzione alle abitazioni energeticamente efficienti. Ma il divario territoriale resta significativo.
Comprare casa in Italia è ancora uno degli obiettivi più importanti per milioni di famiglie. Ma negli ultimi dieci anni sono cambiate profondamente le condizioni per ottenere un mutuo, il costo del denaro e le caratteristiche di chi si rivolge alle banche.
A fotografare questa trasformazione è un nuovo studio della Banca d’Italia, pubblicato nella collana Questioni di Economia e Finanza, che analizza il mercato dei finanziamenti immobiliari tra il 2015 e il 2025.
Il risultato è un quadro articolato: il credito per acquistare casa ha ripreso a crescere dopo la frenata provocata dall’aumento dei tassi, i giovani rappresentano una quota importante dei nuovi mutuatari e le banche continuano a registrare livelli contenuti di deterioramento dei prestiti.
Mutui sempre più elevati e giovani più presenti
Uno dei dati più significativi riguarda l’importo medio dei finanziamenti.
Nel 2025 il valore medio dei nuovi mutui ha raggiunto 156.000 euro, con un aumento superiore al 10% rispetto al 2015.
Nello stesso anno, circa il 12% dei nuovi finanziamenti aveva un importo compreso tra 200.000 e 300.000 euro, mentre il 4% superava i 300.000 euro.
Ma la novità più interessante riguarda i giovani.
Tra il 2022 e il 2025, il 46% dei nuovi mutui è stato erogato a clienti con meno di 36 anni. Un risultato che lo studio collega anche al rafforzamento delle garanzie pubbliche per l’acquisto della prima casa.
Per questa fascia d’età, l’importo medio finanziato nel 2025 è stato di circa 148.000 euro.
Un segnale importante, che tuttavia non significa che tutti i giovani riescano facilmente ad acquistare un’abitazione. Restano determinanti la stabilità lavorativa, il reddito disponibile e la capacità di sostenere la rata nel tempo.
Il tasso variabile perde terreno
Negli ultimi anni è cambiato anche il modo in cui le famiglie scelgono di indebitarsi.
La quota dei mutui a tasso variabile è scesa sotto il 30% delle consistenze complessive.
L’aumento dei tassi deciso dalla Banca centrale europea a partire dal 2022 ha mostrato quanto possa essere rilevante il rischio di una rata che cresce nel tempo.
Dopo la forte frenata del mercato nel 2023 e nei primi mesi del 2024, la successiva riduzione dei tassi ha favorito una ripresa moderata dei finanziamenti dalla seconda metà del 2024.
Il messaggio per i consumatori è chiaro: nella scelta di un mutuo non conta soltanto il tasso iniziale, ma la sostenibilità dell’impegno finanziario per tutta la durata del contratto.
Il Sud continua a pesare meno nel mercato dei mutui
La ricerca evidenzia anche differenze territoriali significative.
Il Nord-Ovest concentra circa il 30% dei nuovi contratti di mutuo, mentre Sud e Isole insieme rappresentano circa il 20%.
Non si tratta necessariamente di una misura diretta della maggiore o minore disponibilità delle banche a concedere credito: sui risultati incidono anche redditi, prezzi delle abitazioni, domanda immobiliare e caratteristiche demografiche.
Resta però una questione economica importante.
L’accesso alla casa è strettamente collegato alle opportunità di lavoro, alla capacità di costruire una famiglia e alla possibilità per i giovani di rimanere nel proprio territorio.
Crescono i mutui verdi ma la digitalizzazione è ancora incompleta
Un’altra trasformazione riguarda i finanziamenti destinati alle abitazioni ad alta efficienza energetica.
Nel 2025 il 35% delle banche partecipanti alla rilevazione aveva offerto mutui verdi, che rappresentavano il 12% delle erogazioni complessive considerate.
Questi prodotti possono prevedere condizioni più favorevoli per chi acquista immobili efficienti o realizza interventi di riqualificazione energetica.
La digitalizzazione, invece, procede più lentamente rispetto ad altri servizi bancari.
Nel 2024 soltanto un terzo degli intermediari utilizzava stabilmente canali digitali per almeno una fase del processo di concessione dei mutui.
E tra le banche che adottavano questi strumenti, solo il 20% consentiva la sottoscrizione del contratto da remoto.
Le banche registrano una migliore qualità del credito
Un elemento positivo emerge dall’andamento dei finanziamenti problematici.
Secondo gli autori dello studio, la qualità dei mutui residenziali è migliorata nel periodo analizzato, con tassi di deterioramento scesi su livelli particolarmente contenuti.
Non emergono, nel complesso, segnali di vulnerabilità sistemica riconducibili al mercato italiano dei mutui residenziali.
È un dato rilevante per la stabilità finanziaria, ma non elimina le difficoltà che singole famiglie possono incontrare nel sostenere il pagamento delle rate.
La vera sfida è rendere la casa accessibile
Lo studio della Banca d’Italia dimostra che il mercato dei mutui è diventato più articolato, con una maggiore presenza di giovani e nuovi prodotti finanziari.
Ma il credito, da solo, non può risolvere il problema dell’accesso alla casa, servono redditi adeguati, occupazione stabile, abitazioni disponibili a prezzi sostenibili e strumenti di garanzia capaci di aiutare chi possiede prospettive lavorative concrete ma non dispone di un patrimonio familiare.
Un sistema bancario può anche concedere più mutui, ma il vero progresso si misura da quante persone riescono a trasformare il proprio lavoro nella possibilità concreta di costruirsi un futuro.
Perché acquistare una casa non dovrebbe diventare un privilegio riservato soltanto a chi parte già da una condizione economica favorevole, ma in un paese civile dovrebbe essere una condizione praticabile da tutti i cittadini meritevoli.
Fonte ufficiale: Banca d’Italia – Studio integrale n. 1074, novembre 2026.
Articolo a cura di Raffaele Tafuro, imprenditore e operatore finanziario Presidente Nazionale ASSOPAM (Associazione Professionisti, Agenti e Mediatori Creditizi), già delegato nazionale della Fondazione Enasarco, nonchè Amministratore Unico Credismart A.A.F. srl mandataria Deutsche Bank Easy spa.
Esperto del settore del credito e della mediazione finanziaria. Docente nei percorsi di aggiornamento professionale OAM e IVASS, noto per il suo impegno nelle battaglie a favore della riforma del credito, nonchè per le sue analisi critiche sulle normative italiane ed europee di settore.
Rappresentante di interessi per Assopam presso la Camera dei Deputati e l’Unione Europea dove opera per la tutela e la difesa delle imprese e dei consumatori.
Ha pubblicato migliaia di articoli e collabora stabilmente con alcune delle principali testate giornalistiche indipendenti.
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